전세 계약 앞두고 밤잠 못 자고 있나요?

몇 달 전, 저 박씨는 정말 아찔한 경험을 했습니다. 딸아이 결혼 준비하면서 신혼집 전세를 알아보다가, 하마터면 2억 3천만 원을 날릴 뻔했거든요. 계약서에 도장 찍기 직전에 이상한 낌새를 눈치챈 게 천만다행이었지요. 그때 제가 몰랐던 것들, 알았더라면 훨씬 덜 떨렸을 것들을 오늘 솔직하게 풀어드릴게요.

요즘도 뉴스 보면 전세사기 피해자 얘기가 끊이질 않습니다. 2025년 한 해 동안 전국 전세사기 피해 신고 건수가 약 1만 4천 건을 넘었고, 피해 금액만 따지면 수조 원대라고 하잖아요. 숫자로만 들으면 남 얘기 같지만, 막상 내 자식 전세 구하는 입장이 되면 이게 딱 내 얘기가 되는 겁니다.

사기꾼들이 노리는 건 딱 하나, 방심입니다

제 경험을 먼저 말씀드릴게요. 딸이 마음에 드는 빌라를 찾았고, 집주인이라는 사람이 “요즘 전세 물건 귀한데 빨리 계약 안 하면 다른 사람한테 넘어간다”고 재촉을 엄청 했습니다. 계약 당일 날 처음 만났는데, 명함도 있고 말도 청산유수고, 집도 깔끔하게 인테리어가 돼 있어서 의심을 안 했지요. 근데 제가 계약 전날 밤에 문득 생각이 나서 등기부등본을 직접 떼어봤더니 근저당이 무려 1억 8천만 원이나 잡혀 있었습니다. 전세금이 2억 3천이었는데 말이에요. 이미 집값보다 빚이 더 많은 상태였던 거예요.

그 순간 손이 떨렸습니다. 만약 제가 그냥 믿고 도장 찍었더라면, 경매 넘어가도 한 푼도 못 건지는 상황이 됐을 거예요. 나중에 알고 보니 그 집주인은 이미 비슷한 방식으로 두 채에서 사기를 친 전력이 있더라고요.

계약 전 반드시 해야 할 5단계 절차

1. 등기부등본 직접 열람 (계약 당일 오전에 다시 확인)
   인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 바로 열람 가능합니다. 중개인이 미리 뽑아온 것 믿지 마세요. 사기꾼들은 며칠 전 깨끗한 등기 보여주고 당일 오전에 근저당 설정하는 경우가 있어요. 반드시 계약 당일 오전 10시 이후에 본인이 직접 뽑아보세요.
2. 건축물대장 확인 (불법 건축물 여부)
   정부24 사이트에서 무료로 발급 가능합니다. 반지하, 옥탑방, 불법 증축 여부를 꼭 확인하세요. 불법 건축물은 나중에 전세보증보험 자체가 안 됩니다.
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 체크
   HUG(주택도시보증공사) 홈페이지에서 미리 조회해보면 그 집이 보증 가입이 되는지 안 되는지 알 수 있어요. 2026년 현재 기준, 보증한도는 수도권 5억 원, 지방 3억 원으로 바뀌었으니 꼭 최신 기준으로 확인하세요.
4. 임대인 신분증 + 등기상 소유자 일치 확인
   정말 기본인데 이게 안 되는 경우가 많아요. 위임장으로 대리인이 나온 경우, 반드시 임대인 본인과 영상통화라도 해서 얼굴을 확인하세요. 대리인 사기가 2025년부터 급격히 늘고 있습니다.
5. 전입신고 + 확정일자 입주 당일에 바로
   이사 들어간 날 오후, 늦어도 다음 날 오전 안에는 주민센터 가서 전입신고하고 확정일자 받으세요. 이게 하루라도 늦으면 대항력이 생기는 시점이 달라져서 경매 시 후순위로 밀릴 수 있습니다.

제가 몰라서 놓칠 뻔한 것들 — 선순위 세입자 확인

등기부등본 확인했다고 다 끝난 게 아닙니다. 저도 이건 한참 뒤에 알았는데, 등기에는 안 잡히는 선순위 세입자가 존재할 수 있어요. 임대인에게 확정일자 부여 현황을 요청할 수 있는데, 2021년 6월 이후부터 임차인이 임대차 정보제공 동의서를 받아 관할 주민센터에서 해당 주소 전체 세입자의 확정일자 현황을 확인할 수 있게 됐거든요. 이 서류 받는 걸 부끄러워하거나 눈치 보지 마세요. 당당하게 요청하는 게 맞습니다.

실제로 같은 빌라에 세입자가 이미 3명이 있고, 다 확정일자를 받아둔 상태라면 내가 아무리 전세보증보험 가입해도 경매 시 나눠 가질 돈이 부족할 수 있어요. 숫자로 계산해보면 더 명확합니다. 집값 시세가 3억인데 선순위 합산이 이미 1억 5천, 내 전세금이 1억 5천이라면 딱 맞아떨어지는 것처럼 보여도 경매 시 낙찰가가 시세의 70~75% 수준인 걸 감안하면 실질적으로 위험한 겁니다.

2026년 달라진 제도, 이것만큼은 꼭 활용하세요

2026년부터 달라진 게 몇 가지 있는데 이걸 모르면 손해입니다.

• 전세사기피해자 지원법 개정 (2025년 12월 시행): 피해자 범위가 확대됐고, 긴급 주거 지원 대상이 보증금 기준 수도권 3억 원에서 4억 원으로 상향됐습니다.
• 깡통전세 위험 알림 서비스: 국토교통부 실거래가 앱에서 해당 주소지의 위험도를 3단계로 알려주는 서비스가 2025년 9월부터 시범 운영 중입니다. 2026년 현재 전국 확대 적용됐으니 꼭 써보세요.
• HUG 전세보증보험 가입 기준 변경: 2026년 1월부터 다가구 주택의 경우 선순위 세입자 합산 확인이 의무화됐습니다. 이전에는 개인이 알아서 확인해야 했는데, 이제는 보증 가입 심사 과정에서 자동으로 체크됩니다.
• 전세계약 신고제 정착: 보증금 6천만 원 이상 전세계약은 30일 이내 신고 의무가 이미 정착됐고, 미신고 시 과태료 100만 원이 부과됩니다.

계약서 쓸 때 꼭 넣어야 할 특약 문구

일반 중개인이 알려주지 않는 것 중 하나가 바로 특약입니다. 계약서 특약란에 아래 문구를 직접 요구해서 넣으세요. 안 넣어준다고 하면 그 계약, 그냥 안 하는 게 낫습니다.

• “임대인은 본 계약 이후 추가 근저당 설정 및 담보 제공을 하지 않는다.”
• “전입신고 및 확정일자 취득 전까지 임대인은 해당 부동산에 대해 어떠한 권리 변동도 하지 않는다.”
• “전세보증보험 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해지하고 계약금 전액을 반환받을 수 있다.”
• “임대인의 세금 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있다.”

세금 체납 얘기가 나왔으니까 하나 더 말씀드리면, 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 임대인 동의서 받아서 세무서나 지자체에 납세증명원을 요청하면 돼요. 2023년부터 법이 바뀌어서 임차인이 요청 가능하게 됐고, 거절하면 오히려 더 수상한 거라고 보면 됩니다.

전세사기 예방 최종 체크리스트

1. 등기부등본 — 계약 당일 오전 본인 직접 열람 (iros.go.kr, 700원)
2. 건축물대장 — 불법 건축물 여부 확인 (정부24 무료)
3. 전세보증보험 가입 가능 여부 — HUG 홈페이지 사전 조회
4. 임대인 신분증과 등기상 소유자 동일인 확인
5. 선순위 세입자 확정일자 현황 확인
6. (선순위 채권 + 전세금) ÷ 시세 = 70% 이하 여부
7. 임대인 국세·지방세 체납 여부 확인