전세 사기 뉴스 볼 때마다 가슴이 철렁했어요

혹시 지금 새 집을 알아보고 계신가요? 아니면 계약 만기가 다가와서 갱신을 앞두고 계신가요? 저도 작년에 딱 그 상황이었거든요. 25년 동안 살던 동네를 떠나서 새 아파트로 이사를 가야 했는데, 뉴스에서는 매일같이 전세 사기, 깡통전세 얘기가 흘러나오고… 솔직히 말하면 계약서에 도장 찍는 날까지 손이 덜덜 떨렸어요.

남편이랑 둘이서 유튜브도 찾아보고, 구청에 전화도 해보고, 공인중개사한테 물어봤는데 돌아오는 말은 다 달라서 더 헷갈렸어요. 결국 제가 직접 발로 뛰고 경험해서 정리한 내용을 오늘 여기다 써두려고 해요. 법 전문가 얘기가 아니라, 50대 주부가 직접 부딪혀보고 알게 된 이야기입니다.

문제는 ‘모르는 게 너무 많다’는 거였어요

처음에 부동산에 갔을 때만 해도 “그냥 공인중개사가 다 알아서 해주겠지” 했어요. 근데 아니더라고요. 중개사는 계약을 성사시키는 사람이지, 내 재산을 지켜주는 사람이 아니에요. 이걸 깨달은 게 계약 3일 전이었어요. 등기부등본을 직접 떼봤더니 그 집에 근저당이 1억 2천만원이나 잡혀 있는 거예요. 전세금이 1억 8천인데. 아찔했죠.

그때부터 제가 직접 공부를 시작했어요. 2026년 현재 주택임대차보호법이 꽤 많이 바뀌었거든요. 계약갱신청구권, 전월세 신고제, 전세보증보험 의무화 범위 등등… 알면 알수록 미리 챙겨야 할 게 생각보다 많았어요.

계약 전, 이것부터 확인하세요

순서대로 정리해드릴게요. 저는 이 순서를 안 지켜서 한 번 크게 놀랐거든요.

1. 등기부등본 직접 열람 (계약 당일 포함 2회 이상)
   인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원이면 바로 뗄 수 있어요. 을구 항목에서 근저당권 설정 여부, 가압류, 압류를 꼭 봐야 해요. 저는 계약 일주일 전에 한 번, 잔금 치르는 당일 오전에 한 번 더 확인했어요. 사이에 갑자기 근저당이 추가되는 경우도 실제로 있으니까요.
2. 집주인 신분증과 등기상 소유자 일치 여부 확인
   당연한 것 같지만, 대리인이 나오는 경우가 있어요. 이럴 땐 위임장과 집주인 인감증명서를 반드시 받아야 해요. 저는 실제로 집주인 아들이 대리로 나온 경우를 경험했는데, 그날 위임장 원본 없이는 계약 안 하겠다고 했어요.
3. 건축물대장 확인 (위반건축물 여부)
   정부24에서 무료로 열람 가능해요. 불법 증축이나 용도 변경이 있으면 전세보증보험 가입이 안 될 수 있어요. 저희가 봤던 집 중 한 곳이 옥상을 불법으로 막아서 면적이 달랐어요. 그 집은 바로 포기했죠.
4. 전입세대 열람 신청
   주민센터에서 신청 가능해요(2026년 기준 임차인 본인 또는 계약 예정자 신청 가능). 다른 세입자가 이미 살고 있는지, 앞선 임차인의 보증금이 남아있는지 확인할 수 있어요.
5. 전세가율 계산 — 80% 초과하면 주의
   해당 집의 시세 대비 전세금 비율이에요. 예를 들어 시세 3억짜리 집에 전세금 2억 5천이면 전세가율 약 83%예요. 이 경우 집값이 조금만 내려가도 전세금을 못 돌려받을 수 있어요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 6개월 거래 내역 꼭 보세요.

계약서 작성 당일, 절대 놓치면 안 되는 것들

계약서에 도장 찍기 전까지는 아직 내 돈이에요. 이 말을 꼭 기억하세요. 저는 계약 당일 아래 항목을 체크리스트로 만들어서 들고 갔어요.

• 특약사항에 “잔금 전 근저당 말소” 조건 넣기
• 전세보증보험 가입 가능 조건 명시 (HUG 또는 SGI서울보증 기준)
• 입주 전 수리 항목 구체적으로 명시 (예: 2026년 3월 15일 이전 보일러 교체)
• 계약갱신청구권 사용 여부 확인 (기존 임차인에게 이미 사용됐는지)
• 중개사 자격증 번호 확인 및 공제증서 비치 여부

잔금 날, 제가 실제로 한 행동 순서

잔금 치르는 날이 사실 제일 긴장됐어요. 이날 한 가지라도 빠지면 나중에 분쟁이 생길 수 있거든요. 제가 2025년 11월 15일 잔금일에 실제로 한 순서를 그대로 써볼게요.

1. 오전 9시 — 등기부등본 최종 열람 (이상 없음 확인)
2. 오전 10시 — 부동산 방문, 집주인 신분증 재확인
3. 오전 10시 30분 — 집 상태 최종 점검 (사진 촬영 30장 이상)
4. 오전 11시 — 잔금 이체 (이체 문자 캡처 보관)
5. 오후 12시 — 열쇠 수령 및 인수인계서 서명
6. 오후 2시 — 주민센터 전입신고 + 확정일자 동시 신청

여기서 핵심은 잔금 이체와 전입신고를 같은 날 하는 것이에요. 확정일자는 전입신고 당일부터 효력이 생기는데, 하루라도 미루면 그 사이에 집주인이 근저당을 추가 설정할 수 있어요. 실제로 이런 사례가 2024~2025년에 꽤 있었어요.

전세보증보험, 이렇게 가입했어요

2026년 현재 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험은 일정 조건을 충족하면 가입할 수 있어요. 제가 낸 보험료는 전세금 1억 8천만원 기준으로 연 약 27만원 정도였어요. 2년 계약이니까 총 54만원. 이게 아깝다고 느끼는 분도 있겠지만, 1억 8천을 날리는 것보다 낫죠.

• 가입 조건: 전세가율 100% 이하 (아파트 기준), 보증금 수도권 7억 이하
• 신청 시기: 잔금일로부터 계약기간의 1/2 경과 전까지
• 신청 방법: HUG 앱 또는 은행 창구 방문
• 필요 서류: 임대차계약서, 전입세대확인서, 등기부등본

계약 만기 때도 챙길 게 있어요

계약이 끝날 때도 그냥 넘어가면 안 돼요. 저처럼 오래 살다 보면 이게 더 헷갈릴 수 있어요. 2026년 기준으로 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요. 이 기간을 놓치면 집주인이 계약 종료를 통보할 수 있으니 달력에 미리 표시해두세요.

• 계약갱신청구권: 1회 한정, 2년 연장 가능
• 갱신 시 임대료 인상 상한: 기존 보증금 또는 월세의 5% 이내
• 집주인의 실거주 사유 갱신 거절 시 → 이사 후 2년간 실거주 여부 확인 가능
• 이사 나갈 때: 원상복구 범위를 계약서에 미리 명시해둔 대로 처리

최종 체크리스트 — 이것만 챙겨도 90점

• ☐ 등기부등본 2회 열람 (계약 전 + 잔금 당일)
• ☐ 건축물대장 확인 (위반건축물 여부)